Speciál: Jak vydělat na koupi bytu

Klíčovými faktory při rozhodování, zda si pořídit byt na investici, jsou cena nemovitosti, lokalita a výše nájmu, kterou může investor nasadit. Na modelových příkladech vám HN ukáží, jak se můžou za rok zhodnotit byty koupené na investici.

Vzhledem k výši inflace, která je okolo pěti procent, se níže uvedené výnosy mezi 3,5 až 4,7 procenty zdají malé. "Ale vzhledem k tomu, že do budoucna cena nemovitostí ještě poroste, a pokryje tak očekávaný růst inflace, to není tak zlé," říká finanční analytik společnosti Colosseum Štěpán Pírko. Osobně považuje investice do bytů stále za relativně bezpečné.

Tři konkrétní příklady najdete ZDE: Praha, Brno, Ostrava 

Důležité rady při koupi bytu:

Růst cen bytů zpomalí, hledejte jen perspektivní adresy - ZDE
Hypotéka jako investice: jen když nájem bude vysoký - ZDE
Nemusíte kupovat byt, zkuste nemovitostní fond - ZDE 

Tři konkrétní příklady nákupu bytu ve velkých městech

Praha

Byt 2+1 v Praze-Dejvicích o výměře 56 m² po kompletní rekonstrukci si majitel koupil do osobního vlastnictví za 3 780 000 korun. Byt má k dispozici sklep, kryté parkovací stání, koupelnu s vanou, kuchyňskou linku se spotřebiči i myčkou a ústřední vytápění. Stanice metra Dejvická je vzdálena pět minut pěší chůze, zastávka tramvaje sto metrů.

Byt lze pronajímat za 14 000 měsíčně. Celkové měsíční náklady na něj jsou 2800 korun. V tom je pojistné ve výši 700 korun, příspěvek do fondu oprav 1500 korun, rezerva na údržbu 600 korun. Energie si platí nájemníci sami.

Vlastník bytu tedy obdrží ročně na nájmu 168 000 korun. Zároveň zaplatí náklady na údržbu ve výši 33 600 korun, které si dá v daňovém přiznání do nákladů. Může si odepsat náklady spojené s pořízením bytu. Každý rok 3,4 procenta z ceny bytu. V prvním roce pořízení však jen 1,4 procenta. Tyto odpisy budou s výjimkou prvního roku činit 128 520 korun ročně. Od základu si tedy odečte od druhého roku na odpisech a nákladech celkem 162 120 korun (128 520 + 33 600). Roční zisk 5880 korun zdaní 15 procenty. Zaplatí na ní 882 korun. Čistý roční výnos z pronájmu bytu pak tedy bude 168 000 - 162 120 - 882 + 128 520 = 133 518. Z jednorázové investice ve výši 3 780 000 tisíc korun tedy bude mít čistý výnos přes 3,5 procenta.

Brno

Byt 2+1 v brněnské čtvrti Žabovřesky o výměře 60 m² si majitel koupil do osobního vlastnictví za 2 500 000 korun. Byt je po kompletní rekonstrukci stejně jako celý dům. Patří k němu sklep, koupelna s vanou, kuchyňská linka se spotřebiči i myčkou a ústřední vytápění. Zastávka MHD je vzdálena pět minut chůze.

V lokalitě je obvyklé byt pronajímat za 9500 korun měsíčně. Celkové měsíční náklady na byt jsou 2300 korun. Patří sem 500 korun na pojištění, daň z nemovitosti a poplatky správci domu za úklid a osvětlení, 1200 korun na příspěvek do fondu na oprav a 600 korun jako rezerva na údržbu bytu. Plyn, elektřinu, vodné a topení si platí nájemníci sami. Předpokládá se celoroční pronájem bytu.

Majitel obdrží ročně na nájmu 114 000 korun. Zároveň zaplatí náklady na údržbu ve výši 27 600 korun, které si dá v daňovém přiznání do nákladů. Může si odepsat také náklady spojené s pořízením bytu. Každý rok 3,4 procenta z ceny bytu. V prvním roce pořízení je to 1,4 procenta. Tyto odpisy budou s výjimkou prvního roku činit 85 tisíc korun ročně. Od základu si tedy odečte od druhého roku na odpisech a nákladech celkem 112 600 korun (85 000 + 27 600). Roční zisk 1400 korun zdaní 15 procenty. Na dani tedy zaplatí 210 korun. Čistý roční výnos z pronájmu bytu pak tedy bude 114 000 - 112 600 - 210 + 85 000 = 86 190. Z jednorázové investice ve výši 2 500 000 korun tedy bude mít roční výnos přibližně 3,5 procenta.

Ostrava

Byt 2+1 o výměře 56 m² v Ostravě na pomezí Hrabůvky a Zábřehu si majitel koupil do osobního vlastnictví za 1 280 000 korun. Byt je po kompletní rekonstrukci stejně jako celý dům. Má k dispozici sklep, koupelnu s vanou, kuchyňskou linku se spotřebiči a ústřední vytápění. Stanice MHD je vzdálena pět minut pěší chůze. V místě bydliště je kompletní občanská vybavenost.

Obvyklá cena pronájmu v této lokalitě je 7500 korun měsíčně. Celkové měsíční náklady na byt činí 2200 korun. Patří sem 500 korun na pojištění, daň z nemovitosti a poplatky správci domu za úklid a osvětlení. Dále příspěvek do fondu na oprav ve výši 1200 korun. Rezerva na opravy a údržbu bytu je 600 korun měsíčně. Energie si platí nájemníci sami. Předpokládá se celoroční pronájem bytu.

Majitel obdrží ročně na nájmu 90 000 korun. Zároveň zaplatí náklady na údržbu ve výši 26 400 korun, které si dá v daňovém přiznání do nákladů. Může si odepsat také náklady spojené s pořízením bytu. Každý rok 3,4 procenta z ceny bytu. V prvním roce pořízení však jen 1,4 procenta. Tyto odpisy budou s výjimkou prvního roku činit 43 520 korun ročně.

Od základu si tedy od druhého roku na odpisech a nákladech odečte celkem 69 920 korun (43 520 + 26 400). Roční zisk 20 080 korun zdaní 15 procenty. Zaplatí na ní 3012 korun. Čistý roční výnos z pronájmu bytu pak tedy bude 90 000 - 69 920 - 3012 + 43 520 = 60 588. Z jednorázové investice ve výši 1 280 000 tedy bude mít čistý výnos přes 4,7 procenta.