Čeští investoři, kteří by rádi investovali do nemovitostí, jako jsou nákupní centra nebo kancelářské prostory, žijí v očekávání vzniku speciálních nemovitostních fondů.
Nová úprava zákona o kolektivním investování č. 189/2004 Sb. (dále jen zákon), kterou vrátil Senát k dalšímu projednání Poslanecké sněmovně, by měla vytvořit podmínky pro zakládání fondů otevřeného typu investujících do nemovitostí nejen v ČR, ale i v zahraničí.
Speciální fondy u nás
V poslední úpravě zákona již nefiguruje minimální investice do fondů ve výši dvou miliónů Kč a její stanovení bude v kompetenci investiční společnosti. Lze tedy očekávat, že investice do těchto fondů budou přístupné i drobným investorům, pro které jsou komerční nemovitosti jinak nedostupné.
Hlavními výhodami nemovitostních fondů by měla být stabilita jejich výnosů (nízká volatilita) a nezávislost na vývoji akciových a dluhopisových trhů (nízká korelace). Další významnou výhodou nejen pro investory, ale i pro lokální finanční skupiny je nízká daň z příjmu těchto fondů ve výši pěti procent. Velké bankovní skupiny tak mají šanci v portfoliích fondů daňově optimalizovat své již dříve nabyté nemovitosti.
Kromě výhod je třeba zmínit i možná rizika spojená s investicí do nemovitostních fondů. K těm nejvýraznějším patří nízká likvidita investice. Návrh zákona povoluje až šestiměsíční lhůtu pro odkup podílových listů těchto fondů, takže investoři musí počítat s dlouhodobým investičním horizontem.
Další potenciální problém spočívá v obtížném stanovení tržní hodnoty portfolia. Fondy budou mít povinnost oceňovat své nemovitosti alespoň dvěma znalci minimálně jednou ročně. Tržní hodnota podílových listů bude muset být ovšem stanovena při každém nákupu či prodeji.
Další nevýhodou mohou být poměrně vysoké transakční náklady a další poplatky spojené se správou a oceňováním nemovitostního portfolia, které mohou zejména zpočátku výrazně snižovat výnosnost těchto fondů.
Problémy v Německu
Německé otevřené nemovitostní fondy sloužily z velké časti za vzor při tvorbě nové právní úpravy pro speciální fondy nemovitostí u nás.
Ještě do roku 2004 patřily otevřené nemovitostní fondy k nejpopulárnějším investičním nástrojům v Německu. A to jak pro institucionální, tak drobné investory.
Problémy se ale vyskytly poté, co některé fondy začaly přeceňovat svá nemovitostní portfolia směrem dolů. V okamžiku, co pronikly na veřejnost zprávy o devalvaci portfolia tamního největšího nemovitostního fondu Grundbesitz-Invest spravovaného DB Real Estate Investment v závěru loňského roku, vypukla řetězová reakce v podobě hromadných prodejů téměř u všech nemovitostních fondů. Fond proto v prosinci 2005 přerušil zpětné odkupy svých podílů.
Nutno podotknout, že v tomto případě panika není na místě. Avizované přecenění majetku zmíněného fondu činilo nakonec jen -2,4 procenta, tedy méně, než se očekávalo. Navíc fond již v lednu vyplatil dividendu ve výši 3,5 procenta z hodnoty podílového listu. K 24. březnu 2006 tak meziroční ztráta se započtením dividendy činila pouze -0,7 procenta, což nelze považovat za tragický pokles.
Přesto zejména drobní investoři podlehli davové psychóze a způsobili odliv prostředků z fondů ve výši 5,4 miliardy eur jen za první dva měsíce letošního roku. Celkový úbytek aktiv činil 3,4 miliardy za celý loňský rok. Celková hodnota aktiva v nemovitostních fondech tak jen letos klesla na necelých 77 miliard eur z 85,1 miliardy eur.
Z hlediska načasování přichází výprodej v nevhodnou dobu. Trh německých nemovitostí stojí pravděpodobně na prahu výraznějšího oživení, které souvisí s konjunkturou celého hospodářství.
Německá asociace investičních společností a správců aktiv Bundesverband Deutscher Investment-Gesellschaften (BVI) proto vydala 24. února 2006 balíček opatření, aby do budoucna zabránila podobné situaci. K nejvýznamnějším patří zvýšení minimálního podílu likvidních prostředků z pěti procent na 10 procent aktiv.
Dále BVI navrhuje zahrnout mezi povolené investiční instrumenty likvidní akcie realitních trustů (REIT) či nemovitostních společností, a to až do výše 20 procent portfolia. V návrhu rovněž figuruje stanovení minimálně roční lhůty pro zpětný odkup podílů převyšujících jeden milión eur. Větší transparentnost v oceňování nemovitostí by mělo zajistit jmenování znalců ze strany nezávislých orgánů, a ne ze strany investičních společností.
Česko rizika zohledňuje
Čeští zákonodárci si jsou zřejmě problémů německých fondů vědomi a přizpůsobili tomu i naši verzi právní úpravy. V případě zajištění likvidity fondů jsou proto mnohem konzervativnější a stanovili minimální podíl likvidních prostředků (depozita, krátkodobé dluhopisy) na 25 procent s horním omezením 49 procent. Zde je třeba si uvědomit, že vysoký podíl pevně úročených aktiv bude v dlouhodobém horizontu snižovat výnosnost fondů.
Mnohem elegantnější řešení by bylo povolit částečně investice do realitních trustů, popřípadě nemovitostních společností, které jsou pozitivně korelovány s vývojem na realitním trhu a zároveň jsou vysoce likvidní. Návrh naší právní úpravy sice povoluje nákup nemovitostních firem, ale v tomto případě se bude jednat převážně o menší subjekty, které nebudou obchodovány na veřejných trzích, a jejich likvidita bude proto omezená.
Přes všechna zmíněná rizika mají speciální nemovitostní fondy dobrý potenciál stát se vhodným nástrojem pro diverzifikaci investic českých investorů.
Autor pracuje ve společnosti Atlantik - Kilcullen Asset Managament, a. s.
Nová úprava zákona o kolektivním investování č. 189/2004 Sb. (dále jen zákon), kterou vrátil Senát k dalšímu projednání Poslanecké sněmovně, by měla vytvořit podmínky pro zakládání fondů otevřeného typu investujících do nemovitostí nejen v ČR, ale i v zahraničí.
Speciální fondy u nás
V poslední úpravě zákona již nefiguruje minimální investice do fondů ve výši dvou miliónů Kč a její stanovení bude v kompetenci investiční společnosti. Lze tedy očekávat, že investice do těchto fondů budou přístupné i drobným investorům, pro které jsou komerční nemovitosti jinak nedostupné.
Hlavními výhodami nemovitostních fondů by měla být stabilita jejich výnosů (nízká volatilita) a nezávislost na vývoji akciových a dluhopisových trhů (nízká korelace). Další významnou výhodou nejen pro investory, ale i pro lokální finanční skupiny je nízká daň z příjmu těchto fondů ve výši pěti procent. Velké bankovní skupiny tak mají šanci v portfoliích fondů daňově optimalizovat své již dříve nabyté nemovitosti.
Kromě výhod je třeba zmínit i možná rizika spojená s investicí do nemovitostních fondů. K těm nejvýraznějším patří nízká likvidita investice. Návrh zákona povoluje až šestiměsíční lhůtu pro odkup podílových listů těchto fondů, takže investoři musí počítat s dlouhodobým investičním horizontem.
Další potenciální problém spočívá v obtížném stanovení tržní hodnoty portfolia. Fondy budou mít povinnost oceňovat své nemovitosti alespoň dvěma znalci minimálně jednou ročně. Tržní hodnota podílových listů bude muset být ovšem stanovena při každém nákupu či prodeji.
Další nevýhodou mohou být poměrně vysoké transakční náklady a další poplatky spojené se správou a oceňováním nemovitostního portfolia, které mohou zejména zpočátku výrazně snižovat výnosnost těchto fondů.
Problémy v Německu
Německé otevřené nemovitostní fondy sloužily z velké časti za vzor při tvorbě nové právní úpravy pro speciální fondy nemovitostí u nás.
Ještě do roku 2004 patřily otevřené nemovitostní fondy k nejpopulárnějším investičním nástrojům v Německu. A to jak pro institucionální, tak drobné investory.
Problémy se ale vyskytly poté, co některé fondy začaly přeceňovat svá nemovitostní portfolia směrem dolů. V okamžiku, co pronikly na veřejnost zprávy o devalvaci portfolia tamního největšího nemovitostního fondu Grundbesitz-Invest spravovaného DB Real Estate Investment v závěru loňského roku, vypukla řetězová reakce v podobě hromadných prodejů téměř u všech nemovitostních fondů. Fond proto v prosinci 2005 přerušil zpětné odkupy svých podílů.
Nutno podotknout, že v tomto případě panika není na místě. Avizované přecenění majetku zmíněného fondu činilo nakonec jen -2,4 procenta, tedy méně, než se očekávalo. Navíc fond již v lednu vyplatil dividendu ve výši 3,5 procenta z hodnoty podílového listu. K 24. březnu 2006 tak meziroční ztráta se započtením dividendy činila pouze -0,7 procenta, což nelze považovat za tragický pokles.
Přesto zejména drobní investoři podlehli davové psychóze a způsobili odliv prostředků z fondů ve výši 5,4 miliardy eur jen za první dva měsíce letošního roku. Celkový úbytek aktiv činil 3,4 miliardy za celý loňský rok. Celková hodnota aktiva v nemovitostních fondech tak jen letos klesla na necelých 77 miliard eur z 85,1 miliardy eur.
Z hlediska načasování přichází výprodej v nevhodnou dobu. Trh německých nemovitostí stojí pravděpodobně na prahu výraznějšího oživení, které souvisí s konjunkturou celého hospodářství.
Německá asociace investičních společností a správců aktiv Bundesverband Deutscher Investment-Gesellschaften (BVI) proto vydala 24. února 2006 balíček opatření, aby do budoucna zabránila podobné situaci. K nejvýznamnějším patří zvýšení minimálního podílu likvidních prostředků z pěti procent na 10 procent aktiv.
Dále BVI navrhuje zahrnout mezi povolené investiční instrumenty likvidní akcie realitních trustů (REIT) či nemovitostních společností, a to až do výše 20 procent portfolia. V návrhu rovněž figuruje stanovení minimálně roční lhůty pro zpětný odkup podílů převyšujících jeden milión eur. Větší transparentnost v oceňování nemovitostí by mělo zajistit jmenování znalců ze strany nezávislých orgánů, a ne ze strany investičních společností.
Česko rizika zohledňuje
Čeští zákonodárci si jsou zřejmě problémů německých fondů vědomi a přizpůsobili tomu i naši verzi právní úpravy. V případě zajištění likvidity fondů jsou proto mnohem konzervativnější a stanovili minimální podíl likvidních prostředků (depozita, krátkodobé dluhopisy) na 25 procent s horním omezením 49 procent. Zde je třeba si uvědomit, že vysoký podíl pevně úročených aktiv bude v dlouhodobém horizontu snižovat výnosnost fondů.
Mnohem elegantnější řešení by bylo povolit částečně investice do realitních trustů, popřípadě nemovitostních společností, které jsou pozitivně korelovány s vývojem na realitním trhu a zároveň jsou vysoce likvidní. Návrh naší právní úpravy sice povoluje nákup nemovitostních firem, ale v tomto případě se bude jednat převážně o menší subjekty, které nebudou obchodovány na veřejných trzích, a jejich likvidita bude proto omezená.
Přes všechna zmíněná rizika mají speciální nemovitostní fondy dobrý potenciál stát se vhodným nástrojem pro diverzifikaci investic českých investorů.
Autor pracuje ve společnosti Atlantik - Kilcullen Asset Managament, a. s.
