Pokud například za budovu s pozemkem v ceně šedesáti miliónů korun zaplatí kupující padesát miliónů za budovu a deset miliónů za pozemek, musí státu zaplatit na DPH osm miliónů korun.
Jestliže ale pozemek stojí čtyřicet miliónů a stavba dvacet miliónů, zaplatí na dani pouhé tři milióny.
Jak je to možné? Z ceny pozemku se DPH neplatí. Z budovy ano. Logika věci tedy velí: Sepsat kupní smlouvu tak, aby byl pozemek co nejdražší a budova co nejlevnější.
Takový postup přitom není v Česku nijak neobvyklý. Potvrzují to jak daňoví poradci, tak i realitní makléři.
"Nadhodnotit cenu pozemku může být skutečně výhodné," potvrzuje Vlastimil Sojka daňový poradce ze společnosti Kodap. Zároveň ale dodává, že je tento postup možný pouze za předpokladu, že je pozemek osvobozen od platby DPH.
Berní úřad má kompetenci u extrémních cenových ujednání konstatovat, že se smluvní strany spojily za účelem sjednání nepřiměřené ceny kvůli daňové výhodě. Pak může daň doměřit.
"V případě pochybností správce daně lze vyžádat posudky více znalců," říká Miroslava Bardonková z Finančního ředitelství.
"Lidé, kteří s realitami obchodují, ale vědí, že rozdělit cenu nemovitosti tak, aby měl pozemek cenu sto miliónů a budova nula, je z pozice berních úřadů napadnutelné. Proto je nutné takovou kupní smlouvu konstruovat s velmi dobrou znalostí trhu nemovitostí - tak aby byl celý obchod přijatelný i pro finanční úřad," říká šéf jedné realitní firmy, který si nepřeje být jmenován.
Při stanovení vhodného poměru (tedy poměru, který nebude napaden finančním úřadem) mezi cenou pozemku a budovy, která na něm stojí, vycházejí odborníci často i z cenových map. Aby nebyla kupní smlouva rozporovaná ze strany finančních úřadů, je možné vzít jako základ pro stanovení přijatelné hodnoty schválenou mapu. "Pak stačí cenu parcel uvedenou v mapě zvednout přibližně o třicet procent," říká nejmenovaný realitní expert. Podle něj se jedná o výši, která je pro finanční úřady i znalce, kteří stanoví cenu obvyklou, přijatelná. Z médií se totiž každým rokem ozývají informace o tom, že cena stavebních pozemků se zvedá. V posledních letech to bylo o deset až dvacet pět procent. V některých městech - a to především v Praze - dokonce na některých místech dochází dokonce k daleko vyššímu růstu.
Výsledek? Pokud například při koupi nemovitosti za deset miliónů korun ohodnotí nový majitel pozemek na dva milióny, což odpovídá okolním cenám parcel, zaplatí na DPH za budovu - tedy z částky osm miliónů korun - více než 1,5 miliónu korun.
Pokud se ale cena pozemku zvedne ze dvou miliónů na pouhých 2, 6 miliónu korun, zaplatí se z budovy daň ve výši přibližně 1,4 miliónu korun.
I takové nepatrné navýšení ceny - tedy ze dvou miliónů o šest set tisíc dokáže ušetřit na dani novému majiteli více než sto tisíc korun. A to je přitom růst, který je podle odborníků, ale i soudních znalců na berním úřadě, nenapadnutelný.
V některých případech je přitom možné upravovat poměr mezi cenou parcely a budovy v daleko vyšší míře. Realitní experti totiž ukazují na to, že je možné dokumentovat na úřadu prudkým navýšením cen u některých pozemků na základě historie cenových map. Z nich je patrné, že částky u vybraných pozemků narostly meziročně v průběhu jednoho roku až o padesát procent.
Do té se však zapisují reálné ceny - tedy ceny zapsané v kupní smlouvě, která je předložena na katastru nemovitostí. Případné napadnutí výše kupní smlouvy ze strany finančního úřadu za účelem doměření daně se však na katastru již neeviduje. Zpracovatelé cenových map vycházejí z údajů na katastru - a tím se pak řídí i znalci, kteří zpracovávají posudky pro finanční úřad - a to i zpětně. Výsledek? Dokonalý kruh, ve kterém si výši DPH v podstatě stanoví kupující.
Výhodnost je ale vyvážena tím, že pozemek nebude možné odepisovat.
Ideální kombinace tedy nastává, pokud prodávajícím je plátce daně z přidané hodnoty, a kupujícím nepodnikatel - neplátce DPH. Ten nemá cenu navýšenou o DPH z pozemku a navíc je mu jedno, že pozemek odepisovat nelze.

Daňové souvislosti převodu nemovitostí

Kdy jsou pozemky osvobozeny od DPH
Převod pozemků, a to včetně finančního pronájmu, je osvobozen od DPH. Jedinou výjimkou je převod stavebních pozemků.
Co je podle zákona o DPH stavební pozemek?
Jedná se o nezastavěný pozemek, na kterém může být postavena jakákoliv budova.
Kdy je výhodné a nevýhodné snížit cenu pozemku?
Při vyšší ceně pozemku je možné snížit DPH z budovy, která na něm stojí.
Pozemek nebude nový majitel oprávněn daňově odepisovat.
Ideální kombinace nastává, pokud je prodávající plátcem daně z přidané hodnoty a kupujícím nepodnikatel - neplátce DPH. Ten nemá cenu navýšenou o daň z přidané hodnoty z pozemku a navíc je mu jedno, že pozemek odepisovat nelze.
Jak může zakročit fú proti nezvykle vysoké ceně pozemku?
V případě pochybností správce daně lze vyžádat posudky více znalců a postupovat dle § 36 odst. 8 Z DPH.
Zdroj: Zákon o DPH, společnost Kodap