Ve 450 tisících bytů přestane stát od 1. ledna příštího roku regulovat nájemné. Pro nájemníky, kteří v nich žijí, to znamená napříjemnou zprávu, že budou platit vyšší činži. O kolik však bude nájemné zdražovat nikdo pořádně neví a řada lidí se proto obává skokového růstu cen bydlení.
Většina měst vyčkává se zvýšením nájemného až na výsledek komunálních voleb. Společnosti jako RPG Byty nebo CPI, které vlastní desítky tisíc bytů, již začaly s nájemníky vyjednávat.
Obavy z obřích růstů cen se v poslední době snaží rozptýlit ministr pro místní rozvoj Kamil Jankovský. Jedním z receptů, jak zajistit určité mantinely pro růst cen, mají být cenové mapy, které by naznačily o kolik by mohlo nájemné vyrůst.
"Pokud bude obvyklé nájemné v rozmezí čtyři až šest tisíc korun, žádný majitel si neřekne o patnáct tisíc, protože u soudu by spor prohrál. Nikdo tedy nemusí mít obavy ze skokového zvýšení nájemného," řekl v úterý ministr.
Mapy by byly jedním z podkladů pro případné soudní spory nájemníků s majitelem, pokud se tito nedohodnou. Soud totiž stanoví cenu obvyklou podle názoru soudního znalce nebo právě podle cenové mapy. Jankovský slíbil, že cenová mapa by měla být hotová již v únoru 2011, tedy zhruba měsíc poté co skončí regulace na většině Česka s výjimkou velkých měst.
Experti pouze varují, že pokud i jen zlomek z deregulovaných bytů skončí soudními spory mezi majiteli domů a nájemníky, pak to zahltí soudy. "Stát by měl situaci řešit rozvolňováním ceny či možností ukončení nájmu bez udání důvodu s nějakou rozumnou lhůtou, rok či dva," navrhuje advokátka Klára Samková.
Hrozí i přes plány ministerstva pro místní rozvoj chaos v cenách nájemního bydlení? Zahltí soudy po Novém roce spory nájemníků s majiteli domů?
Na tyto i další otázky odpovídal Petr Sunega, člen týmu zkoumajícího sociologii bydlení na Sociologickém ústavu AV ČR.
Online rozhovor
Mapa nebude součástí zákona, pročež pro soud bude nezávazná. Slabší soudce se o ní opře, silnější ji bez problémů zpochybní. Měla by podle vás být nějak pro soudy povinná?
Myslím si, že by bylo minimálně vhodné, aby k ní soudy při svém rozhodování musely přihlížet (jakkoliv jim to pravděpodobně nelze "nařídit" prostřednictvím právních předpisů - nejsem právník). Nemělo by se stávat, aby soud ve dvou obdobných případech pokaždé rozhodl zcela jinak. Na druhé straně si nemyslím, že by bylo vhodné, aby se soudy řídily slepě pouze touto mapou, měla by pro ně sloužit hlavně jako vodítko, orientační pomůcka. Dokážu si představit případy, kdy může pronajímatel nebo naopak nájemce prokázat, že údaje uvedené v mapě nelze v jejich konkrétním sporu aplikovat. A tuto možnost by obě strany měly mít.
Dobrý den, komu podle vás více prospějí cenové mapy, které chystá ministerstvo. A nemyslíte, že pokud se majitel "dohodne" nějak se soudcem, pak má de facto nájemníka v hrsti?
Dobrý den,
nemyslím si, že by chystané mapy byly připravovány s tím, že by měly apriori někomu prospět. Prospět by měly teoreticky oběma stranám - pronajímatelům by měly umožnit získat místně obvyklé nájemné a nájemce ochránit před přehnanými požadavky ze strany pronajímatelů. Předpokládám (jakkoliv se to možná může zdát idealistické), že soudy jsou u nás nezávislé, proto není možné, aby se majitel nějak "dohodl" se soudcem, jak píšete. Ale i kdyby takový případ nastal, tak si nemyslím, že by měl majitel vyhráno. Pokud budeme mluvit např. o Praze, nabídka pronájmů je dnes natolik široká, že nájemník se prostě může rozhodnout odejít jinam (kde zaplatí méně), jakkoliv pro něj samozřejmě stěhování může být nepříjemné. Majitelé mají v současné době většinou tendenci si slušné nájemníky udržet.
Myslíte, že končící regulace nějakým způsobem rozhýbe trh s bydlením, který mi přijde zcela zamrzlý? (Majitelé nemovitostí a developeři nasazují určité ceny, na které ale lidé nereagují a čekají / spekulují na další pokles)
Dobrý den,
k určitému rozhýbání by zřejmě dojít mohlo, nicméně ten proces "rozhýbání" (tj. odchodu části nájemníků do vlastního bydlení) bezpochyby probíhal už v průběhu deregulace (tj. od roku 2007). Pokud jde o spekulace na pokles cen, ty pravděpodobně končící deregulace zásadním způsobem neovlivní.
Není náhodou cenová mapa jen jiným způsobem regulace cen nájemného ? Kdo ji bude určovat, na základě čeho a jaké budou možnosti odvolání při nesouhlasu ?
Dobrý den,
máte pravdu, je určitým způsobem regulace, ale takovým, který je bežně používán i v jiných zemích (např. "zrcadla nájemného" - Mietspiegeln v Německu) a měl by odrážet vývoj situace na trhu, výši místně obvyklého nájemného. Proto jsou zásadní právě ony další otázky, které ve svém dotazu kladete, ale na které já bohužel v tuto chvíli nedokážu odpovědět (nemám žádné detailní informace z Ministerstva pro místní rozvoj). Z tisku jsem se dozvěděl, že na zpracovatele mapy by měl být vyhlášen tendr, z jakých dat bude zpracovávána a jak budou tato data sbírána opravdu nevím. V podstatě jediným subjektem (kromě realitních kanceláří), který se monitoringem výše nájemného v ČR dlouhodoběji zabývá, je Institut regionálních informací, s.r.o. v Brně. Nájemné vstupující do mapy by se mělo odvíjet od volného (tržního, svobodně sjednaného) nájemného v dané lokalitě. Co se týče možnosti odvolání, opět bude zřejmě rozhodnutí na soudech (nemusí se slepě řídit pouze mapou - viz dotazy výše).
Budou se do prumerne ceny v te urcite lokalite zapocitavat i nulove najmy z bytu, ktere jsou dlouhodobe neobsazene?
Předpokládánm, že nikoliv, protože to by pochopitelně místně obvyklé nájemné mohlo výrazným způsobem snižovat, ale to je otázka na zadavatele (MMR) a případně zpracovatele mapy, který by měl vzejít z vyhlášeného tendru. Nedokážu tedy spolehlivě odpovědět.
Mám již delší dobu pocit, že u nás platí "vzorec": drahý stavební materiál + drahé stavební práce = drahé bydlení / domy / byty = vysoké, či vyšší nájemné. Lze s tím souhlasit? Chci si sám koupit byt, ale při stávajících cenách nemovitostí, aby tato investice byla rentabilní, bych musel "nasadit" vysoký nájem, který asi nikdo nepřijme. Takže i když jsem nyní nájemník, dovedu pochopit, že majitelé nemovitostí chtějí vydělávat. A opravy a stavební práce jsou poměrně drahé. Mám tedy pocit, že nájmy zvyšují drahé stavební práce, resp. drahé nemovitosti. Můžete s mými úvahami souhlasit?
Dobrý den,
úplně s Vámi souhlasit nemohu. Je nutné rozlišovat cenu/nájem, která se odvíjí od stavebních nákladů (cen materiálů a stavebních prací) a pak tržní cenu/nájem, která je daná nabídkou a poptávkou na trhu (v dané lokalitě). Nákladová cena/nájem je bezpochyby ovlivněna cenami stavebních materiálů a prací atd., ale pokud ji trh nebude akceptovat, nemusí být možné jí dosáhnout. Čili tržní ceny/nájmy mohou být v některých lokalitách hluboko pod úrovní nákladových cen/nájmů, v jiných lokalitách naopak vysoko nad úrovní nákladových cen/nájmů.
Dobrý den, mám otázku ohledně cenové mapy. Konkrétně v Třinci platíme za čtvreční metr asi 38,50 Kč(ovšem kvalitu bytů, vůbec obecně stav a úroveň objektů nelze srovnat s byty a obytnými budovami družstevními, v osobním vlastnictví, ale ani s byty a budovami ve vlastnictví Města, které byty a obudovy opravuje (mění okna, elektrointalace, vchodové dveře atp.), přitom výše nájemného je v roce 2010 asi 28 Kč, v roce 2011 bude činit asi 32 Kč a až v roce 2012 se dostane na úroveň 38 Kč. O výši nájmů v družstevních bytech se nemohu kompetentně vyjádřit, ale myslím si, že se o příliš neliší. Hlavně ale není srovnatelná kvalita objektů a bytů - ani nejsou měněny vchodové dveře, z balkónů se drolí omítka, budovy jsou nezateplené, kolem starých oken a také přes fasády protahuje, někde zatéká ze střech a lidé si pomáhají, jak umí. My si na náš byt nestěžujeme, rozvody vody byly vyměněny asi v roce 2001 (havarijní stav) ještě za přechozího vlastníka TŽ, a.s., elektroinstalace v roce 2009 na doporučení revizního technika, ovšem kolem oken, které se snažíme sami udržovat a z chodby silně protahuje. Nejsem kompetentní, ale jako laikovi mi tak agrument o nemožnosti investic kvůli "nízké" ceně a hlavně s ohledem na odpovědný přístup Města Třinec úplně "nesedí", alespoň v městě Třinec, proto si myslím, že to musí být v něčem jiném.
V Třinci je asi 4 400 bytů ve vlastnictví CPI byty (nyní ještě s regulovaným nájemném) a asi 1800 bytů ve vlastnictví Města, zbývající jsou byty družstevní a v osobním vlastnictví. Nyní chce vlastník CPI byty dost podstatně zvyšovat nájmy, navíc smlouvy jsou navrhovány formou dodatku hlavně s povinnostmi pro nájemníka a s pocitem vydání se "všanc" majiteli ..., lidé i po doporučení části právníků dodatky ke smlouvám nechtějí podepisovat, to je ale přímo s mou otázku tak nesouvisí). Počítá se s tím, že do cenové mapy budou zohledněny i nájmy bytů obecních, případně obecná výše ve Městě jako celku? V inzerci lze najít nabídku vlastníka bytu, který požaduje např. 6000 až 10 000 Kč za nájem, ale myslím si, že to přece nemůže vypovídat o obvyklé výši nájmu. Cena obvyklá by asi měla odpovídat místu, času, obdobné stavu budovy a bytu (vůbec konkrétním podmínkám). Pro úplnost chci dodat, že v bytech s regulovaným nájmem jsou i lidé majetnější, ale velká část to jsou lidé v předůchodovém a důchodovém věku, také samoživitelé a rodiny s dětmi (na jednoho člena domácnosti spíše nízkopříjmové), protože lidé s vyššími příjmi hledají přece jen jiný standard bydlení a také "rozumné" nájmy a perspektivu v družstevních bytech nebo kupují byty v osobním vlastnictví či rodinné domy.
Dobrý den,
souhlasím s tím, že sjednané nájemné by rozhodně mělo odrážet technický stav bytu, stejně jako kvalitu lokality a celou řadu dalších faktorů. Tj. nemělo by se stávat, že za dva srovnatelné byty, kdy jeden je v technicky výrazně horším stavu, bude požadováno stejné nájemné. Nicméně se obávám, že zmíněná mapa tyto faktory nebude schopna v dostatečné míře postihnout (pravděpodobně bude uvedeno vždy nějaké rozmezí, ve kterém se místně obvyklé nájemné v dané lokalitě pohybuje). Co se týče dotazu, jaké nájemné by mělo být pro účely konstrukce mapy bráno v potaz. Domnívám se, že v úvahu by měly být brány pouze nájmy sjednané volně na trhu (bez ohledu o jaký typ bydlení se jedná, zda v soukromém domě nebo družstevním), tj. bez jakékoliv cenové regulace. Jelikož mohou být pravděpodobně mimo jiné i z důvodu regulace tyto nájmy dnes poněkud nadsazené, cenová mapa by měla být průběžně aktualizována a reagovat na změny ve výši nájemného u nově uzavíraných nájemních smluv (případně dodatků ke smlouvám).
Dobrý den, kde je hlavní důvod, že nájmy jsou oproti hypotékám levnější. V Praze dám nájem za 3+1 do 12 -14 tisíc,( cena bytu 3 mil.) , ale na 30 let hypotéka je cca 17 tisíc a po 30 letech je byt stejně na generálku.díky
Dobrý den,
v Praze je dnes relativně široká nabídka bytů k pronájmu, někteří pronajímatelé mají již dnes problém najít nájemníka, proto ceny nájmů klesají. Ceny bytů se snižují také, ale pomaleji, vlastnické bydlení je stále relativně žádané a nabízející na trhu zatím nešli s cenami výrazně dolů, protože se domnívají, že v brzké době ceny opět porostou. Určitou strnulost bych viděl spíše na straně cen bytů.
Jak mám vyřešit následující problém? Jsem majitelem nemovitosti, kde stále ještě bydlí hned několik nájemníků za regulovaný nájem. Jak mám řešit situaci u jedné starší paní, která si stěžuje, že v bytě nemá teplou vodu, ale která zároveň říká, že už i současný nájem, který je regulovaně zvyšovaný, má problémy platit?
Člověk by jí rád pomohl modernizací bytu, ale když ona si na to nevydělá. Kde na to mám vzít?
Dobrý den,
nejsem majitelem, těžko Vám mohu radit, jak postupovat. Osobně bych byt zmodernizoval a pokud ona zmíněná nájemnice není schopna platit vyšší nájemné, pravděpodobně bych ji nechal v bytě dožít a následně jej zmodernizovaný mohl pronajmout za tržní nájemné (které bude díky provedené modernizaci pravděpodobně vyšší než by bylo, pokud byt zůstane ve stávajícím stavu, navíc snáze seženete nájemníka). To je ale čistě můj soukromý názor.
Proč stát zavádí opět nějakou formu regulace ve formě cenové mapy? Pokud je přece obava, že majitel zvýší cenu nad tržní úroveň, pak není nic jednoduššího než aby toto předražené bydlení nájemník opustil a našel si bydlení kdekoli jinde za standardní tržní cenu...
Dobrý den,
v zásadě s Vámi souhlasím, ale ne ve všech lokalitách má nájemník tak široký výběr jako např. v Praze, kromě toho pro některé skupiny lidí (senioři, zdravotně handicapovaní apod.) může být stěhování problematické. Kromě toho je v řadě zemí snaha chránit nájemníky před prudkými výkyvy ve výši nájemného, přispívá to k větší stabilitě a atraktivitě nájemního bydlení. Kromě toho má být mapa do jisté míry reakcí na obavu ze zavalení soudů žalobami ze strany pronajímatelů na nájemníky, kteří nebyli ochotni přistoupit na jimi navrhované zvýšení nájemného.
Bude cenová mapa reflektovat tržní ceny, nebo při jejím sestavování se bude opět vycházet i z regulovaných cen, jak se již několikrát stalo v historii?
Dobrý den,
bohužel nevím, je to otázka na MMR, resp. zpracovatele cenové mapy, který by měl vzejít z tendru. Svůj názor, jaký typ cen by měla mapa reflektovat, jsem vyjádřil v odpovědích na příspěvky uvedené výše.
Dobrý den,
setkal jsem se s majitelem činžáku, který mi tvrdil, že po ukončení regulace nájemného nikdy nepronajme byt nikomu, kdo bydlel v regulovaném nájmu. Má majitel bytu právo se potenciálních nájemníků ptát na takové věci? Je to od něj realistický postoj?
Dobrý den,
takovýto postoj majitele mi přijde poněkud úsměvný. Majitel se potenciálních nájemníků může ptát na leccos, ale pochopitelně je jen na nájemníkovi, jak mu odpoví (zejména pokud jde o dotazy takovéhoto typu). Domnívám se, že ze strany pronajímatele se jedná o naprosto nerealistický postoj, obávám se, že by měl značné problémy sehnat do svého bytu vůbec nějakého nájemníka.
Dobrý den, takřka nikde na světě nemají regulaci nájmů v podobě jako u nás, cenové mapy tam chrání nájemníky proti excesům (Švýcarsko, Německo), ale nenařizují nikomu podle nich stanovovat výši nájmů. Kdy podle Vás u nás skončí tento vyděračsko-zlodějský podnik, který nyní stát chce prodloužit vymýšlením cenových map? Kdy bude náš trh s bydlením skutečně SVOBODNÝ a chudí lidé budou bydlet skutečně v obecním? Rozsudek soudního dvora v Štras. se očekává PŘÍŠTÍ ROK..
Dobrý den,
na rozdíl od Vás se nedomnívám, že by šlo o vyděračsko-zlodějský podnik (hovořím pouze o oné mapě místně obvyklého nájemného, aby nedošlo k dezinterpretaci). Nikdo Vám nebrání se s nájemníkem domluvit svobodně na výši nájemného, pouze pokud s Vaším návrhem nájemník nebude souhlasit, může (ale nutně nemusí) ke slovu přijít ona zmíněná mapa. Pokud bude místně obvyklé nájemné uvedené v mapě stanoveno na základě nově sjednaných a svobodně uzavřených nájemních smluv, pak nechápu, jaký s tím máte problém. Rovněž nesdílím Váš názor, že chudí lidé by měli bydlet pouze v obecním nájemním bydlení, domníváte se, že soukromé nájemní bydlení by mělo být vyhrazeno pouze pro bohaté?
O jakém trhu s bydlením se tu mluví, když například na ostravsku p. Bakala koupil ca. 40 000 bytů po 45 000Kč/ks a to si kompenzoval za 2 roky nájmů?
O jakém trhu se tu mluví, když na ostravsku není volných jiných 40 000 bytů a nájemníci jsou tak rukojmí v rukou pana Bakaly, který může sát a sát? Bude stát přihlížet?
Dobrý den,
neznám bohužel konkrétní situaci na Ostravsku (pouze informace z tisku). Skutečnost, že p. Bakala koupil výše uvedený počet bytů za výše uvedenou cenu, což se mu (podle Vás) vrátilo během 2 let na vybraném nájemném nemohu komentovat. Výše diskutovaná mapa místně obvyklého nájemného má nicméně vzniknout mimo jiné proto, aby např. i p. Bakala nemohl zvyšovat nájem "jak se mu zlíbí", ale existovala jistá ochrana nájemníků v podobě mantinelů výše nájemného stanovených právě touto mapou. Domnívám se, že na Ostravsku se nepronajímají pouze byty vlastněné panem Bakalou, ale i řada dalších bytů, proto místně obvyklé nájemné uvedené v mapě nebude odrážet pouze ceny stanovené panem Bakalou, ale ceny všech nových pronájmů.
Dá se vyčíslit o kolik miliard přišly obecní rozpočty když v takzvané "privatizaci" rozdaly obecní majetek (=byty) určitým privilegovaným jedincům s dekrety často ani ne za 1/10 skutečné ceny? Nestačily by tyto protunelované stovky miliard pokrýt významnou částí náklady na důchodovou reformu, nebo alespoň příspvěvek na nájemné pro nejchudší?
Dobrý den,
vzhledem k tomu, za jak roztříštěných podmínek u nás privatizace obecních nájemních bytů probíhala (a stále probíhá), je jakékoliv vyčíslení ztrát obecních rozpočtů prakticky nemožné. Problematické je často už jen dostat se k údajům o počtu privatizovaných obecních nájemních bytů, natož pak k cenám, za které byly odprodány. Jen na okraj - postup privatizace obecního bytového fondu v ČR monitoruje ve svých dotazníkových šetřeních Ústav územního rozvoje v Brně, na jehož internetových stránkách lze dohledat výsledky těchto šetření (výše zmíněné vyčíslení ztrát obecních rozpočtů tam ale pochopitelně nenajdete). Bezpochyby by se jednalo o obrovské částky, které by byl obrovským posílením obecních rozpočtů. Nicméně nejednalo by se o příjem státního rozpočtu, proto by nebylo možné použít je na náklady spojené s důchodovou reformou nebo příspěvek na bydlení, to jsou výdaje státního rozpočtu. Nicméně souhlasím s Vámi v tom, že privatizace obecního bytové fondu je sociálně nespravedlivá (někdo má možnost privatizovat, jiný ne) a ekonomicky iracionální (zejména za současných podmínek, kdy došlo k výraznému nárůstu nájemného). Jedná se často pouze o politicky populární opatření, které je pochopitelně vítáno ze strany těch nájemníků, kterým jsou byty odprodávány.
