Od 1. ledna 2011 čeká český realitní trh velká změna. Ve většině měst totiž skončí státní regulace nájemného. Nedojde však k úplné deregulaci, protože Praha, další krajská města a větší města ve středních Čechách skončí regulaci o rok později. Prvními velkými průkopníky budou Ostrava a Ústí nad Labem.
Celkem tak od příštího roku skončí regulace zhruba u 450 tisíc bytů, v následující etapě pak přijde o rok později na řadu dalších zhruba 300 tisíc bytů.
A především v těchto dvou velkých městech je očekáván konec regulace se značným napětím. Není totiž zcela jasné, jak celý proces zahýbe tržním nájemným. Navíc lze očekávat, že se končící regulace promítne i do cen bytů na trhu.
"V oblastech, kde je velký rozdíl mezi cílovou výší nájemného a tržním nájemným, budou soukromí vlastníci podávat žaloby ve snaze dosáhnout takzvané obvyklé ceny," soudí docent Václav Beran z ČVUT, který trh bydlení v zemi dlouhodobě analyzuje.
Obvyklá cena, respektive místně obvyklé nájemné, je nájemné, jehož by bylo dosaženo při pronájmu stejného nebo podobného bytu v dané lokalitě ve stejném období.
"Stávající stav je poznamenán dlouhodobým neřešením problémů bydlení. Každý dnešní krok je hledáním nejméně špatného řešení. Některé městské části ponechají status quo, protože současná výše nájmů již svým způsobem pokrývá náklady na údržbu a obnovu. Soukromí majitelé ale ve většině případů využijí maximálního možného nárůstu," domnívá se Beran.
Vleklým soudním sporům o výši činže mezi majitelem a nájemníkem mají zabránit cenové mapy místně obvyklého nájemného. Tam má být uvedeno cenové rozmezí, v němž se nájemné v určité městské čtvrti pohybuje. Cenové mapy mají být jednak podkladem pro výrok soudu, jednak mají odradit majitele od zbytečně přehnaných požadavků.
Jaký vývoj cen lze očekávat po ukončení regulace? Jak se bude vyvíjet nájemné? Promítne se ukončení regulace i do cen bytů, anebo jen zásadním způsobem ovlivní nájemní bydlení?
Na tyto a další otázky odpovídal docent Václav Beran z Fakulty stavební ČVUT.
Online rozhovor
Mám všetečný dotaz: Kde bydlet mají prakticky všichni, příliš mnoho domů ani bytů se nebourá, stále se staví nové, rodi se méně dětí (pominu-li výjimky silných ročníků). Není tedy zde příliš velký potencial nárustu nájmů. Podle mě musí nájemné po skončení regulace klesnout, nebo ne? Jak velký podíl tvoří byty s regulovanýcm nájemným na celkovém počtu bytů? Jde jen o překonání dorovnání cen na "stejnou" výchozí úroveň, a pak již by díky převisu nabídky bytových prostor měly ceny do jisté míry klesat (záleží na tom kterém místě)
Počet bytů s regulovaným nájemným se odhaduje na 750 tis. V prosinci 2010 má skončit regulace pro cca 450tis. bytů. Je otázkou, kolik je skutečně prázdných bytů a jak aktivní je šedá ekonomika.
Lze očekávat, že tržní nájemné mírně poklesne. Regionální rozdíly však zůstanou.
Právní zástupkyně OSMD Samková tvrdí , že množství soudních sporů o určení výše nájemného po ukončení regulace může způsobit kolaps české justice. Opravdu lze čekat takovou "tsunami" žalob nebo jde jen o "šíření poplašné zprávy"?
Tsunami nelze očekávat. Podání je zpoplatněno, řada nájemců nebude ochotna, sociální případy nebudou schopny, podstoupit soudní proceduru.
Na druhou stranu mohou být nájemníci vtaženi do soudního sporu ze strany pronajímatele.
Lze předpokládat, že soud bude rozhodovat individuálně na základě znaleckého posudku. Posudek je opět finanční zatížení. Soudní výlohy platí strana která řízení prohraje
Cenové mapy, to je jen hajdalácké řešení. Bydlíš v této části, zaplatíš tolik a tolik. Nehledí se přitom vůbec na to, v jakém dům/byt stavu je.
Vlk se nažral, koza zůstala celá.
Cenové mapy svým způsobem prezentují jinou, měkčí formu regulace nájemného. Hovořit o tom, že regulace v prosinci 2010 končí, je zavádějící.
Dobrý den Chtěl bych se zeptat pro koho vůbec platí regulované najemné?Znám 100 a jeden případ kdy se platí mnoho krát více než je regulace nastavena?Dokonce i v Městě Ostrava, aby člověk mohl bydlet v obecním bytě musí nabýdnout více než 60 korun za m2 v obálce, o kterou si město samo říká-takové jsou podmínky pro získaní bytu? Dále když se podívám na jakký koliv servr najdu tam několik desítek pronajímatelů, kteří chcou za nájem mnoho krát více než je regulace? Nazdá se vám náhodou že regulace tady už dávno není? Navíc si myslím že regulace a to daleko přísnější by měla nastat...Můj názor je že v Rakousku Němesku a jiných západních státech moc dobře ví proč mají regulovaná nájemné...
... mluvíme o 750 tis. bytech ve kterých byla většina nájemních smluv uzavřena před rokem 2000. Rakousko a Německo je širší téma. Nahlédněte do podmínek HARZ IV.
Jaký je Váš názor na zmršený zákon o družstevním bydlení - od té doby se téměř družstevně nestaví !!
... city neplatí. Jednoduše se družstevně staví málo. Ve hře je popularita, touha po vlastním, úvěrové podmínky,...
Můžete čtenářům prosím vysvětlit, proč tzv. cílové nájemné od roku 2012 za m2 činí v v okrajových částech Prahy zhruba totéž co v centru? Např na Praze 1 je cílové nájemné cca 140 kč za m2. Na žižkově je to dokonce více, stejně jako v některých okrajových částech. Na Vinohradech, Praha 2 je to 124 kč?
Doplňující dotaz:
Zkoumal někdo souvislosti (závislosti) mezi tím, kdo z politiků bydlí kde? Jistě všichni víme, kde bydleli bývalí komunističtí funkcionáři a kde dodnes bydlí lidé typu pana Křečka.
Kdo uhradí miliardové škody majitelům domů tímto způsobené? My všichni?
... cílové hodnoty skutečně neodráží současné ceny nájemného, a to ani ve vzájmných srovnání mezi městskými částmi. Cílové hodnoty byly vypočítány (asi) z pořizovacích cen bytů stanovených na základě znaleckých posudků (za účelem stanovení daně z převodu nemovitostí).
Doplňující dotaz:
Osobní poměry zákon nezkoumá.
(vb) a (eh)
reprodukční náklady standardního bytu byly vypočteny na 60 kc/m2. Je normální, aby stát toleroval lichvu 150, 200 atd. kc/m2. Nebo, aby obdobné ceny vydával za cílové deregulované ceny? Je normální tolerovat tuto genocidu páchanou na lidech a zaštitovat se trhem? Je normální, aby statát dotoval zisky nenasytných pronajimatelů příspěvky na bydlení a nutnou valorizací penzí, která nepokrývá ani růst nájmů a stojí desítky miliard ročně. Je toto sociální politika státu. Má tento model směřovat k dostupnému bydlení, nebo je to jen šité na míru developerům, pronajímatelům, realitkám a bankách? Je normální, aby ceny nemovitostí se odvíjely nikoliv od nákladů, ale od množství peněz na trhu chrlených hypotékama spojenýma s nezřízeným zadlužováním, jejichž výše je dána délkou dožití a s tím spojenou schopností splácet. Vždyť je to sprosté zadlužovací letadlo. Bez regulace a bez toho, aby byty sloužily k uspokojování potřeb bydlení, místo bezpracné renty lze těžko dosáhnout dostupnosti bydlení. Společnost, ve které lidé celý život splací pár cihel či panelů není vyspělá. Prosím Váš názor.
... regulovaný nájemník nemusí přistoupit na neúměrný požadavek nájmu. Má možnost požádat soud o ochranu. Nejvyšší cílová hodnota nájemného je 150 kč/m2 na Praze 20.
Nemyslíte, že pokud skončí regulace a majitelé napálí své ceny ještě předtím, než vyjdou cenové mapy, tak spláčí nad výdělkem?
...podnikání je ze zákona podmíněno přijetím komerčních rizik. Podnikají na vlastní odpovědnst.
to že případné spory budou řesit soudy je vrcholem zločinnosti současné vlády. Je zřejmé, že mnoho nájemníků z řad sociálně slabších nebude mít na hrazení soudních výdajů, které může jit do statisíců. Krom toho hrozí doplacení zpětně rozdílu požadovaného nájmu a placeného včetně úroku z prodlení. To je genocida nájemníků a jejich vydírání. Neměli by soudy začít klasifikovat počínání některých pronajímatelů jako trestný čin lichvy? Nemyslíte si, že hrozí obrovský sociální problém?
Současné problémy nájemného bydlení vyplývají z dlouhodobého odkládání nepopulárních kroků (odpovídají svým dílem všechny minulé vlády). Rozumný majitel nemovitosti by si měl cenit obsazeného bytu nájemníkem, který řádně platí.
Sociální případy by měl řešit stát. Určitou možnost nabízí připravovaný zákon o sociálním
bydlení.
http://www.osmd.cz/sqlcache/zakonaoasocialnimabydlenia5a09a2010.pdf
Nicméně ten by měl předcházet deregulaci.
Mluvíte stejně jako novináři o 750 tisících regulovaných bytů. Odkud tento údaj máte ? Já jenom, že toto číslo vídám v novinách už cca 10 let aniž by se změnilo a přitom mezi tím proběhla v mnoha obcích razantní privatizace ...... to nesvědčí o vaší vysoké odborné úrovni.
... nelze stanovit přesné číslo, jde o tvrdošijně citovaný odhad. Vychází ze sčítání lidu které probíhá jednou za 10 let. Privatizace v posledních letech je minimální.
Dobrý den,
jak dopadnou podle vás spory, s kterými zamířili již dříve majitelé domů k evrospkému soudu ve Štrasburku? Mají šanci na úspěch?
... předjímat rozhodnutí soudu by bylo neseriozní. Majitelé nemohou požadovat plný tržní nájem, musí být zohledněn stavebně-technický stav nemovitosti. Každý případ je individuelní.
Dovolte otázku lehce od tématu, ale možná o tom také víte více. Bydlím v obecním domě a trochu mě trápí, že léta platím nájem a přitom náš dům nemá nějaký vlastní fond oprav, pokud se nemýlím, jdou ty peníze na jednu hromadu a staví se z nich třeba garáže pod novými paneláky. Rýsuje se i zde možná změna? Bydlím v Praze
... odpovědný majitel jako správce majetku (obec, soukromý vlastník,...)realizuje transparentní kalkulaci fondu oprav a správu majetku vůbec.
Mělo by být jasná výše fondu oprav a jeho využívání. Každé jiné jednání, které nazahrnuje přehled o využívání prostředků s adresným užitím na byt a objektu správné není.
Změna není nutná, již v stávajícím systému patří tato klausule do nájemní smlouvy.
Jsem vlastníkem čtyřbytovky a jsem rukojmím regulované nájemnice. Po poslední úpravě nájmu platí za byt 3+1 (100 m2) 2900 Kč. Má smlouvu na dobu neurčitou a byt přejde na dědice. Na navýšení nájmu nemusí přistoupit a ani nepřistoupí. Soud bude na její straně - už jsem to zažil. A úředník v Praze rozhodne, že v malé obci je nájemné x krát nižší než ve městě, protože asi máme desetkrát levnější stavební materiál??? - viz nesmyslné podmínky deregulace. Bojím se že po stanovení cenových map budu muset nájem ještě snížit.
...doporučujeme ověřit platnost nájemní smlouvy s kvalifikovaným právníkem. Městský úřad není oprávněn uzavírat nájemní smlouvu (město naopak ano). Mnoho nájemních smluv je de facto neplatných aniž si obě strany situaci uvědomují. Důvodů může být ještě celá řada.
Předpokládáme, že jste převzal starou nájemní smlouvu po bývalém vlastníku obci.
