Aktuální číslo časopisu Ekonom
Ekonom měl možnost sledovat v přímém přenosu jeden realitní obchod. Odhalil, jak některé realitní kanceláře poškozují klienty i konkurenci. Mnoho lidí, kteří kupují nebo prodávají nemovitost, se svěřuje do rukou realitních makléřů. Jsou ochotni zaplatit vysoké provize, pohybující se od 2,5 do 8 procent ceny nemovitosti. Představují si, že jim za to obchod zprostředkují a ošetří profesionálové. Nemusí to platit vždycky.
UKRADENÝ INZERÁT. Vlastník bytu v hlavním městě umístil na internet inzerát, že chce byt prodat. Uvedl dispozice, celkovou výměru obytné plochy, lokalitu, ve které se byt nachází, a číslo mobilu. Téměř vzápětí se strhla lavina telefonátů. Na inzerát reagovaly téměř výlučně realitní kanceláře.
Prvním nešvarem realitních kanceláří je kradení nabídky. Vlastníka prodávaného bytu kontaktovalo první den 48 realitních makléřů. Celkem 45 mu nabídlo, že ho budou při prodeji zastupovat. Když odmítl uzavřít smlouvu o zastupování, požádali, zda mohou jeho byt nezávazně nabízet. Jakmile svolil, vyžádali si doplňující informace o nabízené nemovitosti.
Celkem 90 procent makléřů se nezeptalo na stáří objektu a technický stav, jen 50 procent se zajímalo o provozní náklady, tři se zapomněli zeptat na cenu a volali znovu. Jen pět ze 45 realitních kanceláří trvalo na tom, že si byt chtějí nejdříve prohlédnout a pouze čtyři z nich požadovali osobní jednání a písemný souhlas vlastníka s inzerováním jeho nabídky.
Ostatní realitní kanceláře se nezatěžovaly žádnými formalitami ani prohlídkou bytu, prostě daly inzerát na své webové stránky nebo ho přebraly ze stránek konkurence. Inzeráty uváděly o bytu velmi odlišné informace, a to i u tak důležitých položek, jako je vlastnictví bytu (jednou inzerát uváděl osobní, jindy družstevní), typ stavby (cihla nebo panelový dům) nebo cena bytu (rozdíl činil v některých případech až 20 procent ceny požadované prodávajícím).
NEVĚDÍ, CO NABÍZEJÍ. Zajímavou sondou do života realitních makléřů byly návštěvy se zájemci o koupi. Žádný "profesionál" si neověřil, zda byt nabízí skutečně vlastník. Polovina z nich o bytu neměla ani ty informace, které byly v inzerátu. Namísto toho, aby nabídku svému klientovi prezentovali, požádali vlastníka, aby to udělal za ně.
Většina makléřů klientům při prohlídce vůbec neradila, na co by se měli zeptat (orientace oken, provoz etážového topení a jeho údržba) nebo na co si dát pozor (praskliny ve stěnách, funkčnost oken).
K paradoxní situaci došlo ve dvou případech, kdy byt zpřístupnil zájemcům soused, protože vlastník se nemohl uvolnit během dne ze zaměstnání. Soused žádné podrobné informace poskytnout nemohl a makléři tím byli evidentně zaskočeni. Snažili se vlastníka kontaktovat, aby s jejich klienty pohovořil alespoň telefonicky.
Naprostým šokem byl makléř společnosti Re/Max, který poslal klienta na prohlídku samotného. Možná se mu prostě nechtělo v sobotu dopoledne vstávat, nebo mu provize za námahu nestojí.
Ve třech případech makléři přímo na místě své ovečky neuhlídali. Zatímco si vyřizovali telefonáty, klienti předali své osobní kontakty prodávajícímu nebo od něj požadovali jeho telefon, aby se s ním dohodli za zády realitní kanceláře.
PÉČE O PENÍZE KLIENTŮ. Fatální neznalosti projevovali někteří makléři ohledně finančních záležitostí. Sedm z nich nedokázalo vůbec klientovi vysvětlit, jaký je postup při financování koupě bytu s pomocí hypotéky. Tvrdili, zřejmě pod vlivem reklam hypotečních bank, že peníze budou k dispozici do tří dnů, protože hypotéka se dá vyřídit na počkání. Neměli tušení, že je třeba nejprve uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, většina bank požaduje odhad nemovitosti a prodávající bude muset při vyřizování hypotéky spolupracovat. Jen jedna kancelář nabídla zprostředkování úvěru za pomoci hypotečního makléře.
Komická situace nastala, když se přišel o koupi bytu zajímat zaměstnanec jedné hypoteční banky. Chvíli udiveně poslouchal, jak makléř vykládá nesmysly. Pak prohlásil, že ani on si není schopen ve své bance zařídit hypotéku do tří dnů a dál se odmítl s makléřem bavit.
Klientům, kteří chtěli platit hotově, tedy bez vyřizování hypotéky, nedokázali zástupci realitních kanceláří vysvětlit možné varianty bezpečného placení. Nevěděli, kdy na kupujícího přechází právo vlastnictví. Všichni ochotně nabízeli, že peníze svého klienta uschovají, dokud nebude proveden vklad do katastru. Devět vůbec nevědělo, že existuje možnost notářské nebo advokátní úschovy či vinkulovaného bankovního vkladu, a kolik se za to platí. Jen jeden makléř upozornil klienta, že prodávající musí platit daň z převodu nemovitosti, ale pokud to neudělá, bude finanční úřad tuto daň požadovat po kupci, jako po budoucím vlastníkovi.
PROVIZE SEM, A HNED. Zato ohledně provizí a záloh předvedli realitní "odborníci" neobyčejnou kreativitu. Někteří požadovali zálohu, aniž byla s prodávajícím uzavřena jakákoli smlouva o rezervaci nebo se jinak zavázal prodat byt právě jejich klientovi. V jednom případě makléř požadoval, aby prodávající podepsal, že souhlasí, že si realitní kancelář může vzít provizi od kupujícího předem.
Špičkový artistický výkon předvedla jedna makléřka, která od svého klienta vybrala zálohu 100 tisíc korun předem a pak teprve žádala vlastníka, aby mu byt prodal. Když jí to nechtěl slíbit, vůbec ji to nevyvedlo z míry. Hned mu nutila k podpisu smlouvu o předání bytu do výhradního prodeje její realitní kanceláři. Když s ní prodávající odmítl dále jednat, trvalo čtyři dny, než neoprávněně inkasovanou zálohu vrátila svému klientovi.
Bohužel jsme neměli možnost zjistit, na jaké úrovni nabízejí realitní kanceláře svým klientům právní poradenství při uzavírání smluv. Dá se však soudit, že i v této oblasti mají do profesionality daleko. Žádného makléře například nezajímalo, zda má majitel bytu řádně vypořádané vztahy se společenstvím vlastníků, zda například nedluží za služby nebo příspěvek do fondu oprav. Nikdo nepožádal ani o kontakt na společenství vlastníků, aby si to ověřil. Přitom odborníci na realitní trh dobře vědí, že stále přibývá žalob na vlastníky, kteří dluží společenstvím statisícové částky.
JAK SE V TOM VYZNAT? Naše reality show odhalila obecně nízkou úroveň obchodování s nemovitostmi v České republice. Doplácejí na to jak klienti špatných realitních kanceláří, kteří za své peníze nedostávají kvalitní služby, tak i prodávající, kteří mohou být některými praktikami makléřů poškozeni. Poškozuje to však i dobré realitní kanceláře, protože většinou vypadávají ze hry. Než si stačí prohlédnout nabízený byt, informovat se na všechny podrobnosti, ověřit dokumenty a získat souhlas vlastníka s tím, že byt mohou nabídnout svým klientům, ti méně pečliví je přeběhnou.
V našem případě se to stalo třem makléřům, mezi kterými byl i jeden z Českomoravské realitní. Chtěli jsme vědět, zda to jejího ředitele Petra Vosmíka potěší nebo spíš rozzlobí. Pokrčil rezignovaně rameny a řekl, že ani sám neví, jak by to měl komentovat. Samozřejmě je rád, že právě jeho makléř byl solidní. Na druhou stranu zná praktiky na realitním trhu. Je zastáncem toho, že pro provozování činnosti realitních makléřů by měla platit tvrdší pravidla, aby nemohl obchody zprostředkovávat každý, komu se zachce. Často takoví lidé za sebou nemají ani realitní kancelář, žádné znalosti ani zkušenosti, a jde jim jen o to inkasovat vysokou provizi.
DEJTE NA REFERENCE PŘÁTEL. Velké realitní kanceláře své makléře školí, mají zázemí právníků, odhadců, hypotečních zprostředkovatelů a dalších odborníků, a to je něco stojí. Proto si za své služby účtují relativně vyšší ceny. Jenže zájemce o služby realitního makléře, pokud je laik, na první pohled nezjistí, zda má před sebou profesionála nebo jen zlatokopa. Proto Vosmík kupujícím doporučuje věnovat výběru realitní kanceláře velkou pozornost. Ideální je sehnat si reference známých. Hodně podle něj napovědí i kvalitní webové stránky a dostatek informací, které prozrazují, že makléř nemovitost navštívil a všechno s jejím vlastníkem podrobně projednal.
"Pokud chce někdo nemovitost prodat, pak je vhodné do vybrané kanceláře zavolat například jako fiktivní zájemce o některou jinou nemovitost z její nabídky. Když se snadno dovolá a rychle dostane všechny potřebné informace, pak je zřejmé, že podobně kvalitně bude kancelář nabízet i jeho byt nebo dům," radí Vosmík.
Světlana Rysková
Víte o možnosti odstupného?
Nebudete schopni zaplatit deregulované nájemné a váš domácí je slušný člověk? Zkuste se s ním dohodnout na odstupném. Ještě před šesti až sedmi lety, kdy to vypadalo, že deregulace je v nedohlednu, odstupné běžně vypláceli majitelé bytů v zajímavých lokalitách. Dávalo se 5 až 10 tisíc korun za metr čtvereční, podle kvality bytu a tržní ceny. Za byt na pražských Vinohradech se tak dal získat až milion korun. Ten pak bývalý nájemník mohl přidat ke svým úsporám a koupit si za to nový byt. Majitelé uvolněné byty obratem pronajali za tržní nájemné nebo je prodali za tržní cenu. V obou případech se jim odstupné rychle vrátilo.
Dá se očekávat, že někteří rozumní majitelé by mohli opět začít o odstupném uvažovat. Je totiž jednodušší se takto rozloučit s nájemníkem, který nemá na vysokou činži, než ho honit po soudech.
Komu by se podařilo získat odstupné, měl by ho hned použít na upokojení svých bytových potřeb. Pouze tak se totiž vyhne nutnosti ze získaných peněz platit daň z příjmu. Bytovou potřebou nemusí být nutně koupě nového bytu, ale třeba i koupě podílu v bytovém družstvu, pozemku na stavbu domu či například úprava rekreačního domku a jeho následné překolaudování k trvalému bydlení.
UKRADENÝ INZERÁT. Vlastník bytu v hlavním městě umístil na internet inzerát, že chce byt prodat. Uvedl dispozice, celkovou výměru obytné plochy, lokalitu, ve které se byt nachází, a číslo mobilu. Téměř vzápětí se strhla lavina telefonátů. Na inzerát reagovaly téměř výlučně realitní kanceláře.
Prvním nešvarem realitních kanceláří je kradení nabídky. Vlastníka prodávaného bytu kontaktovalo první den 48 realitních makléřů. Celkem 45 mu nabídlo, že ho budou při prodeji zastupovat. Když odmítl uzavřít smlouvu o zastupování, požádali, zda mohou jeho byt nezávazně nabízet. Jakmile svolil, vyžádali si doplňující informace o nabízené nemovitosti.
Celkem 90 procent makléřů se nezeptalo na stáří objektu a technický stav, jen 50 procent se zajímalo o provozní náklady, tři se zapomněli zeptat na cenu a volali znovu. Jen pět ze 45 realitních kanceláří trvalo na tom, že si byt chtějí nejdříve prohlédnout a pouze čtyři z nich požadovali osobní jednání a písemný souhlas vlastníka s inzerováním jeho nabídky.
Ostatní realitní kanceláře se nezatěžovaly žádnými formalitami ani prohlídkou bytu, prostě daly inzerát na své webové stránky nebo ho přebraly ze stránek konkurence. Inzeráty uváděly o bytu velmi odlišné informace, a to i u tak důležitých položek, jako je vlastnictví bytu (jednou inzerát uváděl osobní, jindy družstevní), typ stavby (cihla nebo panelový dům) nebo cena bytu (rozdíl činil v některých případech až 20 procent ceny požadované prodávajícím).
NEVĚDÍ, CO NABÍZEJÍ. Zajímavou sondou do života realitních makléřů byly návštěvy se zájemci o koupi. Žádný "profesionál" si neověřil, zda byt nabízí skutečně vlastník. Polovina z nich o bytu neměla ani ty informace, které byly v inzerátu. Namísto toho, aby nabídku svému klientovi prezentovali, požádali vlastníka, aby to udělal za ně.
Většina makléřů klientům při prohlídce vůbec neradila, na co by se měli zeptat (orientace oken, provoz etážového topení a jeho údržba) nebo na co si dát pozor (praskliny ve stěnách, funkčnost oken).
K paradoxní situaci došlo ve dvou případech, kdy byt zpřístupnil zájemcům soused, protože vlastník se nemohl uvolnit během dne ze zaměstnání. Soused žádné podrobné informace poskytnout nemohl a makléři tím byli evidentně zaskočeni. Snažili se vlastníka kontaktovat, aby s jejich klienty pohovořil alespoň telefonicky.
Naprostým šokem byl makléř společnosti Re/Max, který poslal klienta na prohlídku samotného. Možná se mu prostě nechtělo v sobotu dopoledne vstávat, nebo mu provize za námahu nestojí.
Ve třech případech makléři přímo na místě své ovečky neuhlídali. Zatímco si vyřizovali telefonáty, klienti předali své osobní kontakty prodávajícímu nebo od něj požadovali jeho telefon, aby se s ním dohodli za zády realitní kanceláře.
PÉČE O PENÍZE KLIENTŮ. Fatální neznalosti projevovali někteří makléři ohledně finančních záležitostí. Sedm z nich nedokázalo vůbec klientovi vysvětlit, jaký je postup při financování koupě bytu s pomocí hypotéky. Tvrdili, zřejmě pod vlivem reklam hypotečních bank, že peníze budou k dispozici do tří dnů, protože hypotéka se dá vyřídit na počkání. Neměli tušení, že je třeba nejprve uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, většina bank požaduje odhad nemovitosti a prodávající bude muset při vyřizování hypotéky spolupracovat. Jen jedna kancelář nabídla zprostředkování úvěru za pomoci hypotečního makléře.
Komická situace nastala, když se přišel o koupi bytu zajímat zaměstnanec jedné hypoteční banky. Chvíli udiveně poslouchal, jak makléř vykládá nesmysly. Pak prohlásil, že ani on si není schopen ve své bance zařídit hypotéku do tří dnů a dál se odmítl s makléřem bavit.
Klientům, kteří chtěli platit hotově, tedy bez vyřizování hypotéky, nedokázali zástupci realitních kanceláří vysvětlit možné varianty bezpečného placení. Nevěděli, kdy na kupujícího přechází právo vlastnictví. Všichni ochotně nabízeli, že peníze svého klienta uschovají, dokud nebude proveden vklad do katastru. Devět vůbec nevědělo, že existuje možnost notářské nebo advokátní úschovy či vinkulovaného bankovního vkladu, a kolik se za to platí. Jen jeden makléř upozornil klienta, že prodávající musí platit daň z převodu nemovitosti, ale pokud to neudělá, bude finanční úřad tuto daň požadovat po kupci, jako po budoucím vlastníkovi.
PROVIZE SEM, A HNED. Zato ohledně provizí a záloh předvedli realitní "odborníci" neobyčejnou kreativitu. Někteří požadovali zálohu, aniž byla s prodávajícím uzavřena jakákoli smlouva o rezervaci nebo se jinak zavázal prodat byt právě jejich klientovi. V jednom případě makléř požadoval, aby prodávající podepsal, že souhlasí, že si realitní kancelář může vzít provizi od kupujícího předem.
Špičkový artistický výkon předvedla jedna makléřka, která od svého klienta vybrala zálohu 100 tisíc korun předem a pak teprve žádala vlastníka, aby mu byt prodal. Když jí to nechtěl slíbit, vůbec ji to nevyvedlo z míry. Hned mu nutila k podpisu smlouvu o předání bytu do výhradního prodeje její realitní kanceláři. Když s ní prodávající odmítl dále jednat, trvalo čtyři dny, než neoprávněně inkasovanou zálohu vrátila svému klientovi.
Bohužel jsme neměli možnost zjistit, na jaké úrovni nabízejí realitní kanceláře svým klientům právní poradenství při uzavírání smluv. Dá se však soudit, že i v této oblasti mají do profesionality daleko. Žádného makléře například nezajímalo, zda má majitel bytu řádně vypořádané vztahy se společenstvím vlastníků, zda například nedluží za služby nebo příspěvek do fondu oprav. Nikdo nepožádal ani o kontakt na společenství vlastníků, aby si to ověřil. Přitom odborníci na realitní trh dobře vědí, že stále přibývá žalob na vlastníky, kteří dluží společenstvím statisícové částky.
JAK SE V TOM VYZNAT? Naše reality show odhalila obecně nízkou úroveň obchodování s nemovitostmi v České republice. Doplácejí na to jak klienti špatných realitních kanceláří, kteří za své peníze nedostávají kvalitní služby, tak i prodávající, kteří mohou být některými praktikami makléřů poškozeni. Poškozuje to však i dobré realitní kanceláře, protože většinou vypadávají ze hry. Než si stačí prohlédnout nabízený byt, informovat se na všechny podrobnosti, ověřit dokumenty a získat souhlas vlastníka s tím, že byt mohou nabídnout svým klientům, ti méně pečliví je přeběhnou.
V našem případě se to stalo třem makléřům, mezi kterými byl i jeden z Českomoravské realitní. Chtěli jsme vědět, zda to jejího ředitele Petra Vosmíka potěší nebo spíš rozzlobí. Pokrčil rezignovaně rameny a řekl, že ani sám neví, jak by to měl komentovat. Samozřejmě je rád, že právě jeho makléř byl solidní. Na druhou stranu zná praktiky na realitním trhu. Je zastáncem toho, že pro provozování činnosti realitních makléřů by měla platit tvrdší pravidla, aby nemohl obchody zprostředkovávat každý, komu se zachce. Často takoví lidé za sebou nemají ani realitní kancelář, žádné znalosti ani zkušenosti, a jde jim jen o to inkasovat vysokou provizi.
DEJTE NA REFERENCE PŘÁTEL. Velké realitní kanceláře své makléře školí, mají zázemí právníků, odhadců, hypotečních zprostředkovatelů a dalších odborníků, a to je něco stojí. Proto si za své služby účtují relativně vyšší ceny. Jenže zájemce o služby realitního makléře, pokud je laik, na první pohled nezjistí, zda má před sebou profesionála nebo jen zlatokopa. Proto Vosmík kupujícím doporučuje věnovat výběru realitní kanceláře velkou pozornost. Ideální je sehnat si reference známých. Hodně podle něj napovědí i kvalitní webové stránky a dostatek informací, které prozrazují, že makléř nemovitost navštívil a všechno s jejím vlastníkem podrobně projednal.
"Pokud chce někdo nemovitost prodat, pak je vhodné do vybrané kanceláře zavolat například jako fiktivní zájemce o některou jinou nemovitost z její nabídky. Když se snadno dovolá a rychle dostane všechny potřebné informace, pak je zřejmé, že podobně kvalitně bude kancelář nabízet i jeho byt nebo dům," radí Vosmík.
Světlana Rysková
Víte o možnosti odstupného?
Nebudete schopni zaplatit deregulované nájemné a váš domácí je slušný člověk? Zkuste se s ním dohodnout na odstupném. Ještě před šesti až sedmi lety, kdy to vypadalo, že deregulace je v nedohlednu, odstupné běžně vypláceli majitelé bytů v zajímavých lokalitách. Dávalo se 5 až 10 tisíc korun za metr čtvereční, podle kvality bytu a tržní ceny. Za byt na pražských Vinohradech se tak dal získat až milion korun. Ten pak bývalý nájemník mohl přidat ke svým úsporám a koupit si za to nový byt. Majitelé uvolněné byty obratem pronajali za tržní nájemné nebo je prodali za tržní cenu. V obou případech se jim odstupné rychle vrátilo.
Dá se očekávat, že někteří rozumní majitelé by mohli opět začít o odstupném uvažovat. Je totiž jednodušší se takto rozloučit s nájemníkem, který nemá na vysokou činži, než ho honit po soudech.
Komu by se podařilo získat odstupné, měl by ho hned použít na upokojení svých bytových potřeb. Pouze tak se totiž vyhne nutnosti ze získaných peněz platit daň z příjmu. Bytovou potřebou nemusí být nutně koupě nového bytu, ale třeba i koupě podílu v bytovém družstvu, pozemku na stavbu domu či například úprava rekreačního domku a jeho následné překolaudování k trvalému bydlení.
Související
Newsletter týdeníku Ekonom.
Každý čtvrtek vám představíme obálku nového čísla Ekonomu a přiblížíme pět vybraných témat, která si budete moct přečíst na webu Ekonom.cz.
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
