Ještě v prvním čtvrtletí letošního roku ČSOB Asset Management uvede na trh nový typ podílového fondu a jako první v ČR nabídne nemovitostní fond vedený v českých korunách - ČSOB Realitní mix. Půjde ovšem o standardní (UCITS) fond, proto nemusí "čekat" na novelu zákona o kolektivním investování. Jedná se totiž o fond nepřímých investic do nemovitostí prostřednictvím akcií developerských a nemovitostních společností či nemovitostních fondů.
PŘÍMÉ A NEPŘÍMÉ
Abychom si uvědomili rozdíly v možném způsobu či různých forem investování do nemovitostí, musíme rozlišit právě typy aktiv, které daný fond nakupuje.
Přímé investování:
Nákup konkrétní nemovitosti.
Výhody:
- Plná kontrola nad nemovitostí a možnost uplatnění znalostí o lokálních investičních příležitostech.
- Nízká volatilita a stabilní růst hodnoty nemovitosti.
Nevýhody:
- Nízká (žádná) diverzifikace rizika
- Nízká likvidita - vysoké transakční náklady
- Nutný dlouhý časový horizont
- Časová i finanční náročnost pro provoz nemovitosti a také daňové zatížení
Nepřímé investování:
Nákup akcií společností, a podílových fondů, které investují přímo do nemovitostí a jejichž zisk je tvořen ziskem z nemovitostí.
Výhody:
- Výnosy kopírují výnosy nemovitostí a jsou srovnatelné s akciovými výnosy
- Vysoká likvidita
- Vysoká diversifikace
- Daňově výhodné (pro fyzické osoby)
Nevýhody:
- Vyšší volatilita
- Není plná kontrola nad kupovanou nemovitostí
JEN PRIVÁTNÍ BANKOVNICTVÍ
Tento nový fond ČSOB Realitní mix bude veden v CZK se zajištěným měnovým rizikem. Bude diverzifikovat v rámci regionů i v rámci sektorů, ale záměrně převažovat region střední a východní Evropy - očekává zde nadprůměrné výnosy při kontrolovatelné míře rizika. Záměrně bude také převažovat sektor "Retail" - opět z důvodů nižší volatility a stabilně vyšších výnosů. Bude ale zatím prodáván pouze klientům privátního bankovnictví ČSOB.
Protože však zkušenost ukazuje, že nemovitostní trh sice vykazuje volatilitu na úrovni akciových trhů, ale velmi nízkou korelaci s jejich vývojem, bude určitý podíl 5 % až 15 % zařazen i do portfolií ČSOB Profilových fondů. Drobným klientům budou tedy zatím dostupné pouze jejich prostřednictvím. Uvidíme, jak se fond "rozjede" a jakou strategii prodeje poté AM ČSOB zvolí.
Volatilita nepřímých investic do nemovitostí je podobná akciovým trhům, ale s velmi nízkou korelací:
- Volatilita indexu GPR 250 byla v posledních 15 letech 12,9 % p.a.
- Volatilita indexu S&P 500 byla v posledních 15 letech 14,1 % p.a.
Očekávaný výnos je na základě historických dat podobný výnosu akcií. Nemovitostní sektor se stal v posledních 5 až 10 letech oblíbeným investičním nástrojem a jeho výnosy překonávaly akcie. Ovšem "zlaté časy" má zřejmě i náš region již za sebou a ani zde nesmíme podlehnout naivním představám, že se budou opakovat minulé výnosy. Kdy například cena akcií developera Orco Property Group vzrostla za uplynulých 12 měsíců z 1200 na 2200 Kč.
Nerýsuje se i ve střední Evropě "bublina"?
Podle denníku Rzeczpospolita by měl objem akvizic na polském trhu komerčních nemovitostí dosáhnout 2,4 mld. eur, což je zdvojnásobení hodnoty vůči roku 2004. Podle CB Richard Ellis objem akvizic u obchodních center by měl dosáhnout 1,9 mld. eur, či 80 % celkové hodnoty akvizic v roce 2005. Zprávy potvrzují naše očekávání, že na celém trhu střední a východní Evropy je patrný značný příliv kapitálu do sektoru nemovitostí, což by mělo pokračovat i v roce 2006.
Podle Patrie Online dokonce objem získaných prostředků převýšil úroveň investičních příležitostí, což by mohlo vést k nižším výnosům.
Graf
PŘÍMÉ A NEPŘÍMÉ
Abychom si uvědomili rozdíly v možném způsobu či různých forem investování do nemovitostí, musíme rozlišit právě typy aktiv, které daný fond nakupuje.
Přímé investování:
Nákup konkrétní nemovitosti.
Výhody:
- Plná kontrola nad nemovitostí a možnost uplatnění znalostí o lokálních investičních příležitostech.
- Nízká volatilita a stabilní růst hodnoty nemovitosti.
Nevýhody:
- Nízká (žádná) diverzifikace rizika
- Nízká likvidita - vysoké transakční náklady
- Nutný dlouhý časový horizont
- Časová i finanční náročnost pro provoz nemovitosti a také daňové zatížení
Nepřímé investování:
Nákup akcií společností, a podílových fondů, které investují přímo do nemovitostí a jejichž zisk je tvořen ziskem z nemovitostí.
Výhody:
- Výnosy kopírují výnosy nemovitostí a jsou srovnatelné s akciovými výnosy
- Vysoká likvidita
- Vysoká diversifikace
- Daňově výhodné (pro fyzické osoby)
Nevýhody:
- Vyšší volatilita
- Není plná kontrola nad kupovanou nemovitostí
JEN PRIVÁTNÍ BANKOVNICTVÍ
Tento nový fond ČSOB Realitní mix bude veden v CZK se zajištěným měnovým rizikem. Bude diverzifikovat v rámci regionů i v rámci sektorů, ale záměrně převažovat region střední a východní Evropy - očekává zde nadprůměrné výnosy při kontrolovatelné míře rizika. Záměrně bude také převažovat sektor "Retail" - opět z důvodů nižší volatility a stabilně vyšších výnosů. Bude ale zatím prodáván pouze klientům privátního bankovnictví ČSOB.
Protože však zkušenost ukazuje, že nemovitostní trh sice vykazuje volatilitu na úrovni akciových trhů, ale velmi nízkou korelaci s jejich vývojem, bude určitý podíl 5 % až 15 % zařazen i do portfolií ČSOB Profilových fondů. Drobným klientům budou tedy zatím dostupné pouze jejich prostřednictvím. Uvidíme, jak se fond "rozjede" a jakou strategii prodeje poté AM ČSOB zvolí.
Volatilita nepřímých investic do nemovitostí je podobná akciovým trhům, ale s velmi nízkou korelací:
- Volatilita indexu GPR 250 byla v posledních 15 letech 12,9 % p.a.
- Volatilita indexu S&P 500 byla v posledních 15 letech 14,1 % p.a.
Očekávaný výnos je na základě historických dat podobný výnosu akcií. Nemovitostní sektor se stal v posledních 5 až 10 letech oblíbeným investičním nástrojem a jeho výnosy překonávaly akcie. Ovšem "zlaté časy" má zřejmě i náš region již za sebou a ani zde nesmíme podlehnout naivním představám, že se budou opakovat minulé výnosy. Kdy například cena akcií developera Orco Property Group vzrostla za uplynulých 12 měsíců z 1200 na 2200 Kč.
Nerýsuje se i ve střední Evropě "bublina"?
Podle denníku Rzeczpospolita by měl objem akvizic na polském trhu komerčních nemovitostí dosáhnout 2,4 mld. eur, což je zdvojnásobení hodnoty vůči roku 2004. Podle CB Richard Ellis objem akvizic u obchodních center by měl dosáhnout 1,9 mld. eur, či 80 % celkové hodnoty akvizic v roce 2005. Zprávy potvrzují naše očekávání, že na celém trhu střední a východní Evropy je patrný značný příliv kapitálu do sektoru nemovitostí, což by mělo pokračovat i v roce 2006.
Podle Patrie Online dokonce objem získaných prostředků převýšil úroveň investičních příležitostí, což by mohlo vést k nižším výnosům.
Graf
